眾所周知，香港尚有74%的土地有待開發，沿海城市亦可藉填海工程增加土地供應，並把原本不宜興建房屋的土地連成一線，以作為興建用途。因此，香港土地及房屋供應短缺問題，根本是人為因素所造成。
我們除了需要盡快重新賦于港府「造地權」之外，尚有很多「小辦法」可以憑空增加住宅房屋供應。
筆者在工作期間，碰過不少中小型發展商。他們在市區成功收購了全幢舊式大廈或地皮，但整個地盤不夠大，經計算後只能興建「納米樓」。有些則暫作大規模的翻新，或改建為服務式住宅，有些則變為小酒店，地下及一至二樓則作商業用途。當然，某些財力較雄厚的中型發展商則乾脆「晒地皮」，等到成功收購鄰近的地盤後才合併發展。值得一提的是，這些「舊樓」或「地盤」都是「舊契」，改變用途都不需要額外「補錢」。
因此，很多舊區重建項目無法啟動，或發展商最終把之改為商業用途，都是地盤不夠大所致。如果我們不鼓勵「納米樓」，又如何可以活用這些「插針式地盤」呢？
近年，由於「納米樓」大行其道，坊間也發展出一系列的「兩層式」室內設計。設計師善用新樓的「高樓底」結構，把住宅的生活空間一分為二。例如下層放置了梳化、餐桌及書檯及衣櫃等等，上層則可擺放床架。
這些「兩層式」的設計當然不理想，例如上下「兩層」要共用一扇窗，飯廳上放床架也十分奇怪，某些床頭還要對着冷氣機的「風口」。
但如果由發展商在樓宇結構上着手，趕脆把每層的「樓底」建得更高，正式為每層樓都加建「閣樓」的設計，門窗的設計也全面配合，這豈非可以為每個單位憑空增加生活空間？在設計成本方面，近年建築界多以「砌積本」的方式建屋，「樓底」越建越高，只要建築成本計算得來，這種「超高樓底」的「閣樓式」設計亦非完全不可行之事。在某些舊區的「小地盤」上，港府容許「閣樓式」的住宅單位設計，或提供一定程度上的呎價估算優惠，或許仍可以加快舊區重建之步伐。
以上的「閣樓式」設計始終有點天馬行空，始終要有合理的設計及計算才行得通。但我們亦有很多立刻可以執行的方法。自從「新冠肺炎」疫情之後，很多公司及員工都習慣「在家工作」，辦公室的空置問題頗為嚴重。現時，九龍灣算是「重災區」，不少新近建成的辦公室皆空置。此外，很多舊式工廈都已被收購及重建。「新式工業大廈」的設計美觀，與一般商業大廈無異，其實是「工商兩用」的物業。我們何不善用這些空置多時的「商業大廈」及「新式工業大廈」，以作為住宅用途呢？
只要全幢的「商業大廈」式「工業大廈」都作為「住宅用途」，並附合住宅的消防條例，再作一定程度的改建或修改，便可以正式更改用途了。值得一提的是，很多「工商兩用」的地區，根本早已發展成半個商業區。區內根本已沒有真正的「工業成份」。在商業區內把當中幾幢樓宇改為住宅，又有什麼大問題呢？
還有，無論在「舊樓」重建，或需要更改用途的情況下，但凡涉及「補地價」的程序，港府亦可以考慮把「補地價」推遲。發展商不必先向政府付錢補足地價，或可以分期交付，並等到開始「賣樓」及收到「樓款」時才向港府全數償還相關款項，這亦會吸引到更多中小型發展商參與重建。
總的來說，港府大幅增加土地供應才是解決房屋短缺問題的不二法門。但除此之外，我們尚有很多「小辦法」可以加快舊區重建的步伐，並憑空增加住宅供應。
文：寒柏
從事金融業，自由撰稿，醉心武俠小說創作；近期發表《汴京遊俠傳》、《獵頭交易》、《清明上河記》和《天人》等小說。著作還包括《金庸雅集：武學篇》和《金庸雅集：愛情、影視篇》等等。
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